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AFANASIEFF, Helene; TRANI, Eduardo; BRANDÃO, Maria Claudia da Costa. Viabilidade de empreendimentos habitacionais de interesse social: o caso dos cortiços nas áreas centrais de São Paulo. In: NUTAU: SUSTENTABILIDADE, ARQUITETURA, DESENHO URBANO, 4., 2002, São Paulo. Anais... São Paulo: USP, 2002. p. 942-951.
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Resumo
O presente texto apresenta metodologia para identificação de empreendimentos habitacionais de interesse social nas Áreas Centrais do município de São Paulo, a partir de critérios de viabilidade físico-urbanística e sócioeconômica de intervenções voltadas para a população de baixa renda residente em imóveis encortiçados. A metodologia está sendo formulada para aplicação em áreas do município de São Paulo e outras cidades do Estado que apresentam um quadro de degradação urbana com forte incidência de imóveis encortiçados e expressivo esvaziamento habitacional, embora, paradoxalmente, apresentem excelentes condições de transportes e infra-estrutura, normalmente subutilizados. Ela é utilizada para identificação e priorização de intervenções do poder público, através de análise comparativa de imóveis de um mesmo Setor da cidade. Esta análise deve ser feita através de aproximações sucessivas, do quadro geral para o caso específico, com várias etapas de diagnósticos que trazem os insumos para a verificação de viabilidade de empreendimentos. Os dados são ponderados em uma matriz cujos atributos de cada imóvel são avaliados, permitindo a análise final através da comparação entre as oportunidades de um conjunto de empreendimentos. Pressupõe-se ainda a verificação de premissas utilizadas para a identificação dos empreendimentos naquele determinado Setor: densidade média x infraestrutura instalada dos bairros componentes das Áreas Centrais; zoneamento e potencial construtivo, inclusive com possibilidades da revisão da legislação urbanística municipal; instrumentos urbanísticos (Operações Urbanas, ZEIS, etc.) e recuperação de áreas inseridas em ZUPIs; inserção urbana, transportes e serviços; projetos diferenciados para cada lote urbano (construção nova, reforma ou reciclagem); análise comparativa de custos para cada tipo de construção/tecnologia; entre outras. A metodologia está sendo aplicada no âmbito do Programa de Atuação em Cortiços - PAC, concebido pelo Governo do Estado de São Paulo e financiado parcialmente pelo Banco Interamericano de Desenvolvimento - BID e foi formulada, para apoiar a tomada de decisão dos órgãos públicos encarregados da política de habitação popular.
Abstract
This paper presents a methodology wich aims at identifying low income housing projects in the central areas of the São Paulo municipality, analyzing its social-economical and urban typological feasibility as to meeting the necessities of the population living in collectively occupied housing units. This methodology is being prepared for application in both blighted areas of the municipality and other cities in the State, where major incidence of tenement houses and impoverishment take place, although, paradoxically, these urban areas have been serviced with excellent transportation system and infrastructure facilities. It is also useful as to identifying the public sector priorities by means of the comparative analysis of real states pertaining a same sector in the city. It should be carried out by means of gradual approaches, that is, from the general view to each especific example, in a way that each step of the diagnosis process would bring out the assets which will allow for checking the feasibility of each and every project. The data are to be pondered by means of an array comprising the attributes of each property, allowing for the final assesment via the comparison among the opportunities of a set of projects. It also aims at verifying the premices adopted for the identification of the undertakings in that very sector: average density versus existing infrastructure services in the neighborhoods belonging to the central areas; zoning and constructing potentialities, including the reviewing of local urban laws; urban tools , urban insertion, transportation system and infrastructure facilities; separate projects to each urban land plot (construction of a new housing unit complex, ,remodeling or recycling of the existing one); comparative cost analysis to each type of construction, technology, among others. This methodology is being adopted through the Collectively Occupied Housing Units Public Program, launched by the São Paulo State Governement and partially financed by the Inter American Development Bank - IDB. It also aims at supporting the decision making process on the side of the governmental institutions in charge of designing low income housing policies.
