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Gonzaga, Lisiane Maria Rodrigues. Contribuição para o aumento do nível de precisão das avaliações imobiliárias através da análise das preferências do consumidor. Orientação de Carlos Torres Formoso e de Cláudia Monteiro de Cesare.148fDissertação (Pós-graduação em Engenharia Civil) - Escola de Engenharia, Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre, 2003.
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Resumo

Um dos principais fatores que determinam o baixo desempenho das avaliações está relacionado à omissão de importantes atributos nos processos avaliatórios. A seleção de bens comparáveis ao imóvel avaliando e o reconhecimento das variáveis que devem participar do modelo avaliatório são fatores determinantes no resultado das avaliações. Falhas na interpretação destes aspectos, bem como o limitado conhecimento quanto à forma de interação dos atributos na formação do valor dos imóveis, tendem a gerar distorções nas estimativas de valor obtidas. Para minimizar os erros e reduzir a imprecisão dos trabalhos, é imprescindível saber quais atributos contribuem para a formação do valor dos imóveis. O presente trabalho objetiva aumentar a compreensão dos atributos que influenciam a decisão de compra dos apartamentos residenciais através da análise das preferências dos consumidores. O estudo visa verificar se parte da imprecisão dos trabalhos avaliatórios é causada pelo desconhecimento parcial destes atributos por parte dos avaliadores. Para tanto, realizou-se uma pesquisa de caráter exploratório, cujos instrumentos de levantamento de dados são questionários, aplicados para verificar e comparar a importância atribuída a um extenso número de atributos por dois grupos distintos, formados por avaliadores de imóveis e compradores. Os resultados obtidos indicam que os atributos usualmente empregados na prática avaliatória não são, em sua grande maioria, aqueles que influenciam a decisão de compra no processo de aquisição dos imóveis. Além disso, apesar de existir coerência na interpretação dos avaliadores sobre a contribuição de uma série de atributos para a formação do valor de mercado dos imóveis, foram identificadas distorções na forma como estes profissionais percebem a importância de alguns atributos, havendo, por exemplo, uma supervalorização de aspectos relativos à localização e segurança. Por outro lado, os avaliadores não distinguem a elevada influência de alguns atributos no processo de decisão de compra, tais como existência de elevador e gás central, áreas de serviço maiores e idoneidade da empresa que construiu o imóvel. Embora o trabalho não apresente resultados plenamente conclusivos neste sentido, pode-se dizer que há um forte indicativo de que o nível de imprecisão das avaliações imobiliárias possa ser reduzido através de uma maior compreensão das preferências dos consumidores.

Abstract

One of the principal factors that determines the low valuation performance is the omission of important attributes in the valuation process. Determinants in the results achieved in real property valuation include the selection of comparables to the property to be valued and the identification of the variables to participate in the valuation model. The misinterpretation of those aspects, as well as the limited understanding in relation to the way in which the attributes interact in the formation of market value, is likely to bias the market value estimates. In order to minimize valuation errors and to reduce the valuation inaccuracy, the sound recognition of which attributes contributes to the determination of market value is fundamental. The present study aims to improve the understanding of the attributes that influences the formation of market value for residential apartment units, through analyzing buyer’s preferences. The study verifies if part of the valuation inaccuracy is caused by the partial lack of knowledge on those attributes by the real estate valuers. With this purpose, an exploratory research was undertaken. The survey was carried out through the application of questionnaires, used to identify and compare the importance attributed to a large group of aspects by two specific groups, composed by real property valuers and buyers of individual apartment units. The findings achieved indicate that the attributes usually employed in the valuation practices are not, in general, those identified as having the greatest influence over the buyer’s choice decision in the acquisition process of residential property. Additionally, despite the correct interpretation of the valuers on the contribution of a group of aspects in the formation of market value, bias was identified in the way that these professionals realize the importance of some attributes. For instance, valuers over-estimate the importance of aspects related to location and security conditions. On the other hand, they are unable to identify the high-influence attributed, by the buyers, to the existence of elevator and central gas installation, the size of laundry areas and the background of property developers. Although the study is not entirely conclusive in this sense, the findings suggest that the degree of valuation inaccuracy can be reduced with a better understanding of the buyer’s preferences.
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